COMO POUPEI 63.021,46€ NO CREDITO HABITAÇÃO – INCLUI FOLHAS CALCULO

 

Ha um par de anos atrás, ainda estavamos numa grave e profunda crise económica em Portugal, vi uma oportunidade super interessante de uma Habitação!

 

Essa Habitação estava a preços surreais, pelo que decidi individar-me para a adquirir e torna-la no lar da minha familia!

 

Nessa altura os bancos apertavam o crédito e ainda por cima praticavam spreads que actualmente consideramos abusivos...no meu caso foi por volta dos 3.3% / Ano.

 

Para conseguir esse crédito além de passar por todos os protocolos de segurança do Banco (solvencia e grau de esforço) também tive que subscrever alguns produtos, nomeadamente:

 

  • Uma Pequena Poupança
  • Usar o cartão de crédito (no entanto não havia juros e havia uma coisa que eu gosto: O CASH BACK)
  • Usar o seguro de vida do Banco
  • Usar o Seguro da Habitação do Banco

 

Eu sabia que a crise era passageira (todas as são!) e que mais tarde ou mais cedo os spreads iriam descer, e seria aí que entraria a renegociar com os bancos de forma a baixar de uma forma brutal o emprestimo ao longo da vida útil do empréstimo...

 

Uma coisa que tinha que fazer era abatimentos á divida de forma recorrente, pois não sabia se teria que esperar 5 ou 10 anos pela descida dos spreads e além do mais como já estava com uma idade avançada de idade (actualmente tenho 38 anos, perto dos 39) os seguros de vida iriam subir de uma forma exponencial (já vamos falar sobre este tema muito importante)

 

Uma coisa que me obriguei foi que o seguro de Vida fosse ATP com 60% de inabilitação....

 

O que significa ATP 60%?

Quando fazes um seguro de vida há vários tipos de seguros: ITP, ATP 60, ATP 65, etc

 

ITP - Significa em portugues corrente que o seguro só te paga o credito habitação em caso de morte ou em caso de inabilitação de 80% ou seja estares acamado numa cama e só mexeres quase os olhos (metaforicamente falando)!

Ou seja, se ficares paraplegico ou outra situação menos grave, terias que continuar a suportar a pagar a casa pois o seguro poderia não cobrir esse tipo de risco.

 

ATP 60 - Significa que o seguro de vida cobre a divida em caso de morte ou em caso de 60% de inabilitaçaõ o que é muito mais facil teres, quando tens uma doença cronica ou algo um bocado mais grave como uma parilisia de um membro ou outra coisa semelhante (bem...não sou médico pois quem dá a uma pessoa a percentagem da inabilitação são os "conselhos" médicos...e muitas vezes como vemos nos meios de comunicação, as decisões são um bocado opacas)

 

A diferença entre um ATP 60 para 65 ou até 70, pode significar algum dinheiro no nossos pagamentos, no entanto poderá haver uma maior dificuldade de um conselho médico dar uma inabilitação de 65% ou 70% que de 60%

 

Então, vou contar a minha jornada de como consegui poupar 63.021,46€ no meu crédito habitação:

 

Como é caracterizado um emprestimo?

 

Um emprestimo requer o pagamento de 2 vertentes : juros + seguros

 

O JURO QUE PAGAS É CALCULADO DA SEGUINTE FORMA:

 

JURO= SPREAD + EURIBOR (6 OU 12 MESES),

 

Actualmente a euribor é negativa, pelo que se o spread + euribor desse menos que zero, o banco não te ia pagar, ou seja fica como limite minimo 0 (zero)

 

OS SEGUROS SÃO CALCULADOS DA SEGUINTE FORMA:

 

SEGUROS= Seguro de vida  + Seguro riscos habitação, sendo o montante do seguro de risco Habitação constante, sendo o de vida variavel

 

O seguro de vida é variavel pois é calculado todos os anos e o prémio é calculado em função a Idade e função ao valor devido...ou seja a curva de pagamentos deste seguro, como vamos ver é exponencial, ou seja cada ano que passas...vais pagar mais!!!! E é aqui que os bancos vão buscar o dinheiro perdido no spread...Aqui está o rato!!!!

 

 

Então vamos contar como foi a minha jornada em encontrar o Banco que me oferecesse o spread mais barato, sem que eu fosse obrigado a ter que comprar os seus seguros e vou contar os truques que usei para poupar em seguros 25.328.61€ e em juros (spread): 37.692,85€.

 

Como se tratava de uma regonociação Bancaria, consultei a quase todos os bancos Portugueses e quase todas as asseguradoras!

 

De todos os bancos que não me obrigaram a comprar os produtos deles o que me fez melhor spread foi o "BANCO X" (não quero fazer publicidade ao banco hahaha) com 1.3% de spread (tinha no banco original um spread de 3.3%) no entanto tinha que ter alguns requisitos (que para mim eram fáceis, mas para outros poderão ser mais difíceis):

 

O valor do spread que um Banco te oferece depende de 3 fatores (um deles não te dizem):

 

  • Valor do emprestimo (quanto maior o valor menor será o spread; isto aqui não te dizem)
  • Grau de esforço: que o recomendavel é de 25% (ou seja, o custo do emprestimo da casa só pode corresponder a um máximo de 25% do rendimento per capita da tua familia)
  • Diferencial de divida: que pode ter 3 graus (AQUI PODE SER UMA GRANDE DIFERENÇA)

 

O diferencial de divida é a razão em quando estas a pedir emprestado e quanto o banco avaliou a tua casa (normalmente as avaliações bancarias estao um bocado abaixo das avaliações do mercado) e quanto deves, ou seja:

 

  1. Se o diferencial for entre 0.8 a 0.9 eles praticam um determinado spread ou ate podem não te emprestar dinheiro (depende do banco pois o banco de portugal indica como limite o grau de 0.9)
  2. Se o diferencial estiver entre os 0.7 e 0.8 eles praticam um spread um bocado mais baixo
  3. Se o diferencial for abaixo dos 0.7 o spread é ainda mais barato

 

Vamos a um pequeno exemplo:

 

Faz de conta que o banco avalia a casa em 150.000€ mas estas a pedir um emprestimo de 100.000, então a razão é de 100.000/150.000=0.66

 

Por isso se pensas regonociar a tua casa faz primeiramente uma avaliação da casa e tenta ver em que patamar estas, e se vale apena abateres para chegares ao paratmar abaixo de 0.7!

 

Agora vem os melhores truques:

 

Há duas formas de conseguires os seguros de vida: ou procuras directamente as asseguradoras, ou utilizas intermediarios...eu fiz das duas maneiras...e descobri que tinha um desconto se usasse intermediarios (o que é compreendivel)...

 

Quais as asseguradoras que tinham os melhores preços de vida?

  • METLIFE
  • ASURYA
  • ASISA
  • REAL VIDA SEGUROS (optei por esta pois oferecia o preço mais baixo, para o meu caso especifico e para um ITP 60...havia outra que fazia um preço mais baixo mas o ITP era 65...e por uns trocos decidi ficar mais segurado)

 

Utilizar ou não mediadores de credito habitação:

 

Também fiz a consulta e além de fazer o processo sozinho, também quiz saber se conseguiria poupar atravez de agencias de regonociação de crédito):

 

Fiz contatos com as seguintes:

 

  • Doutor Finanças
  • Desições e Soluções
  • Reorganiza

 

Foi atraves de uma destas tres agencias que consegui o seguro de vida mais barato (o seguro de risco habitação, o que me fazia mais barato era o proprio banco, por isso não fiques com todas as soluções que te oferecem estas agencias)

 

Fiquei pasmado com uma coisa....das tres, só duas responderam...porque uma delas estava fechada para ferias em Agosto...bem...é assim que se perdem os clientes...

 

Ambas foram muito atenciosas, mas só uma delas me forneceu o seguro de vida mais barato 🙂

 

Errata: no video indiquei que a oupança era 11.000€ no entanto a poupança real no seguro foi superior a 25.000€ pois no video comparei erroneamente o novo seguro com o 2º seguro mais barato em vez com o seguro que tinha feito no banco original)

 

Fiz um pequeno erro....

 

Quando se faz a regonociaçaõ de uma casa e fazes a transferencia, tem que "pagar uma taxa de liquidação" ao banco de origem:

 

  • 0.5% do valor em dívida se estiveres com uma taxa variavel (que foi o meu caso)
  • 2% do valor em dívida se tiveres com uma taxa fixa

 

O meu erro foi não ter pedido o inicio do processo ao banco antes das agencias de regonociaçaõ!!!!

 

Como elas ganham dinheiro?

 

Facil, ganham comição sobre o seguro e ganham o valor da taxa de liquidação, ou seja se tens uma taxa variavel e o valor em dívida é de 100.000€ o banco com que fazes a transferencia da-lhe a agencia 0.5%, que enste caso especifico é de 500€...

 

A diferença de spread que o banco que ofereciam e o que estas agencias conseguiam era igual...ou seja poderia negociar com o banco e indicar que podiam poupar metade desses 500€ se neociassem directamente comigo, pois uma vez bloquieado o processo entre o banco e a agencia não há forma de negociar este valor...(vou explicar um bocado melhor no vídeo)

 

Bem...vamos explicar melhor mas deixo aqui as folhas de calculo para voces fazerem uma pequena simulação de quanto podem poupar!!!!!! (nota a folha de calculo esta oprimizada ate um emprestimo de 444 meses) CLIQUEM EM BAIXO PARA DESCARREGAR

 

SIMULACOES CREDITO E SEGUROS

 

Bem...vamos ao video e espero que tenham gostado da explicação!!!!